Marknaden för dyra bostadsrätter verkar ha svalnat. Samtidigt finns ett skriande behov av bostäder där ”vanligt folk” har råd att bo. Men experter ser ingen ljusnande framtid för hyresrätten – så länge inte ett nytt regelverk skapas.
Överutbudet av dyra bostadsrätter har tvingat många bostadsbyggare att tänka om, och på flera håll i landet har bostadsrätter omvandlats till hyresrätter. Frågan är om 2020-talet blir årtiondet då hyresrätten tog revansch? Ämnet diskuterades på Nordens största mötesplats för fastighets- och samhällsbyggnadssektorn Business Arena Stockholm den 19 september.
– Hyresrättens kritiska egenskap är att den är ett boendealternativ utan risk, även när man inte vet vart marknaden ska ta vägen – samtidigt är det precis vad den ska erbjuda. Men det blir för höga hyror över tid till skillnad från ett eget ägt boende där låg hyreskostnad över tid, säger Stefan Ränk, koncernchef för fastighetskoncernen Einar Mattsson AB.
Har då marknaden byggt för länge för en snäv målgrupp och kommer det att ändras nu?
– Systemets konstruktion gör att det inte kommer ut billiga bostadsrätter och möjliggör inte att förändra boendeformer – det låser snarare fast marknaden. Men idealet om att bygga billiga bostäder i attraktiva lägen – det går inte någonsin att uppnå, fortsätter Stefan Ränk.
Nyproducerade hyresrätter, framför allt i attraktiva lägen, får ofta en väldigt hög hyra, vilket utestänger ännu fler från den grupp som har behov av hyresrätterna. Kraven på den bostadssökandes inkomst är ofta hög, eftersom den ska stå i proportion till den aktuella lägenhetens hyresnivå.
Hos kommunala bostadsbolag börjar det bli vanligare att ändra kraven på en inkomst motsvarande årshyran till att det ska finnas en viss summa kvar på kontot varje månad efter betald hyra. Hos privata fastighetsägare kan kravet ibland vara upp till tre gånger årshyran. Det berättar Linda Lövgren, bostadsanalytiker hos WSP, som kommenterar:
– Det lågprisade boendet finns inte, vilket bygger på hur systemet är uppbyggt. Hyresgästkraven påverkar priset mer än hyresnivåerna.
Ett sätt att erbjuda billiga hyresrätter till utsatta grupper på bostadsmarknaden är Social Housing, något som är vanligt inom EU. Marie Linder är förbundsordförande för Hyresgästföreningen och tycker inte att metoden ska användas i Sverige, politikerna måste ta sitt ansvar på andra sätt.
– Allmännyttiga bostadsbolag måste ta sitt ansvar för att alla ska bo någonstans och för att alla ska kunna bo överallt. Risken är annars att vi bidrar ännu mer till boendesegregationen och jag vill inte se Social Housing i Sverige. Oavsett regering behövs en lösning, vilket kan skapas av statliga garantier och annat. Vi måste våga ta en diskussion kring byggpriserna, vilka hela tiden går uppåt. Det går att bygga billigt också – till exempel med hjälp av investeringsstödet.
Både privata bostadsaktörer och allmännytta efterfrågar ett annat regelverk för hyresrätten. Det verkar som om det är svårt att utlysa hyresrättens revansch.
Marie Linder menar att regelverket kring hyresrätter hindrar fastighetsägare från att använda bostadsbeståndet som man redan äger och omvandla dessa till hyresrätter. Till exempel att fortsätta hyra ut rätter som hyrts ut svart, fast då vitt. Det skulle man kunna göra genom så kallade frikommunsförsök, att en kommun befrias från viss statlig detaljreglering en tid. Sådana försök gjordes bland annat på 80-talet.
– Vi är dåliga på att ta till vara på den sortens innovation. Man kan inte bygga bort bostadsbristen. Jag har varit ordförande för Hyresgästföreningen i fyra år och hade min första debatt i Flen. Då handlade diskussionerna om att det var problem att fylla tomma lägenheter i kommunen. Idag handlar debatten i Flen om hur hyresgästerna ska ha råd att bo i nyproduktionen. Jag tycker att det är viktigt att hålla i valfrihetsmodellen – välja hyrt eller ägt i olika former. Men för det måste politikerna måste ta ansvar, säger Marie Linder.
Stefan Ränk som företräder den privata sidan, menar dock att valfriheten först är möjlig när människor har råd att flytta från sin hyresrätt. En normal prissättningsmodell för hyresrätten måste till menar Ränk, istället för att fokusera på olika gruppers behov.
– Då måste vi få till ett system där det funkar att lämna det hyrda boendet. Där fastighetsägaren kan arbeta med kunden i fokus – nu kan man bara göra det i bristorter. Vi måste göra det i vår produktion när produkten inte bär. På hyresmarknaden behöver man nästan inte bry sig, säger Stefan Ränk.
Hyresrättens revansch – detta tycker experterna måste skapas först:
- En utträdesstrategi för äldre när de vill byta bostad, inklusive finansiering. (Linda Lövgren, WSP)
- En aktiv bostadspolitik där alla får plats. (Marie Linder, Hyresgästföreningen)
- Att bostadsmarknaden ska vara en helhet och upplåtelseformerna ska komplettera varandra. Öka smörjmedel istället för hindren. Mycket av makten ligger i Sveriges riksdag! (Stefan Ränk, Einar Mattson)
