Almedalen: "Svårt att sätta ett affärsmässigt avkastningskrav"

4 juli 2012

Under Almedalsveckan bjöd Christina Gustafsson, vd för IPD Norden in till sin trädgård i Visby för ett samtal om affärsmässighet inom kommunala bostadsföretag.

– Vi vet att det är förvirrande att avkastningskraven är lägre i storstad och tätort, i ”bästalägen” och ute i landsort och sämre lägen så är det högre avkastningskrav och det känner vi igen ifrån värdering. Det blir exakt samma sak om man mäter lönsamheten om man utgår från marknadsvärdet så får man en mycket lägre direkt avkastning på sina investeringar när man har väldigt höga marknadsvärden som man har i de allra bästa lägena. Då förväntar sig också en värdeutveckling, Det finns nämligen en koppling mellan direktavkastning och värdeutveckling. Låg direktavkastning betyder i allmänhet att man också förväntar sig att det ska hända något på värdesidan.

Sebastian Wiman, IPD Norden, berättade om resultaten från Bostadsindex som mäter marknadsvärden, faktiska kostnader, faktiska intäkter med mer på 207 000 lägenheter och sammanställer analyser.

– Tittar man på hur fördelningen ser ut har vi ungefär 50 procent av marknadsvärde i Stockholm och 50 procent utanför. Vi har 26 portföljer som deltar, både kommunägda bostadsföretag men även privata renodlade bostadsföretag. Vi har även institutioner som Diligentia och Vasakronan.

Siffrorna visar att totalavkastningen för de här 207 000 lägenheterna 2011 var 7,7 procent, med en direktavkastning på 2,8 procent och en värdeförändring på 4,8 procent.

– Sätter man det i relation till de senaste nio åren och tittar på hur det har varit för olika lägen så har vi delat in det i centrala Stockholm, övriga Storstockholm och utanför Stockholm, så hamnar man väldigt likt utanför Stockholm som centrala Stockholm, där man båda har uppnått 8,4 procent i totalavkastning. Men väldigt skild fördelning centrala Stockholm som har haft en årstakt på direktavkastningen på 2,2 procent medan värdeförändringen har varit 6,1 procent. Sätter man det i relation till utanför Stockholm så har man en helt annan fördelning där man har 4 procent i uppnådd faktisk direktavkastning jämfört med 4,3 procent. Båda hamnar på 8,4 procent men en helt annan fördelning och i Storstockholm har man under den här perioden uppnått lägst totalavkastning; man har fått 6,6, något högre direktavkastning men lägre värdeförändring inom det området, säger Sebastian Wiman.

2011 hade enbart 10 kommuner av 247 med kommunägt bostadsbolag ändrat sina ägardirektiv. Men Per Alexanderson, IPD Norden ser en stor förändring.

– Under den senaste mandatperioden och den föregående så har 80 procent ändrat sina ägardirektiv. De skiljer sig dock väldigt mycket åt och ett stort ansvar hamnar på kommunerna att sätta dessa ägardirektiv. Men det är svårt att sätta ett affärsmässigt avkastningskrav. Det krävs många rapporter för att bara utreda vad affärsmässighet är.

Om vi tittar på Stockholm så har de satt en avkastning på 2,8 procent – men först från 2014. I Järfälla kommun har man en direktavkastning på 4,5 procent på totalt kapital, återigen ett annat mått. Upplands Väsby har 2,3 procent. Det skiljer sig väldigt mycket åt mellan olika kommuner. I Trollhättan har man en avkastning där man inkluderar värdestegring, så det finns en uppsjö av olika ägardirektiv och affärsmässiga avkastningskrav.

I SKL och SABO:s vägledning står det att alla kommuner måste ha någon typ av ekonomiskt ägardirektiv för sina bostadsbolag.

– Det finns väldigt stora variationer i direktavkastning runt om i landet, men också stora variationer inom bestånd. De fastigheterna med de äldsta värdeårskategorierna , från 1929-1959 där uppnådde man en direktavkastning på enbart 2,1 procent. Tittar man i andra spektrat ser vi att de som har ett värdeår efter 2000 faktiskt har uppnått 3,7 procent. Självklart måste detta beaktas när man tänker affärsmässighet. Det finns olika kostnadsbilder, det finns olika marknadsvärden, till exempel tenderar de äldsta byggnaderna till att vara i bättre lägen med högre marknadsvärde men kanske också högre underhållsvärde och därmed en lägre uppnådd direktavkastning. Det gäller att beakta alla dessa faktorer när man tittar på sin affärsmässighet, säger Per Alexanderson.

Nyheter från business arena

  • Filtrera flödet Visa:
  • Nyheter
  • Twitter
  • Allt
”Jag vill verkligen rikta ett tack till Fastighetsnytt för ett bra och spännande arrangemang som lockar så många besökare och intressanta talare”
- Helene Hellmark Knutsson, minister för högre utbildning och forskning, Utbildningsdepartementet
”Business Arena är ett otroligt effektivt sätt att träffa dem man behöver träffa. Under två dagar här har man gjort väldigt mycket av det kontaktskapandet man behöver för den vardagliga verksamheten ”
- Annica Carlsson, Equator Stockholm AB
”Business Arena är ett av de bästa tillfällena på året som man får träffa alla människor som jobbar i branschen. Alla är samlade på en och samma plats ”
- Mark Humphreys, Tengbom
”Sverige behöver Business Arena”
- Business Arena Umeå-delegat, 2015